不動産投資が「ギャンブル」と言われる理由
不動産投資に、ギャンブルのような危ういイメージをお持ちの方は少なくありません。利回りの良さに惹かれて物件を買ったものの、経費がかさんで毎月持ち出しになり、最後は物件を手放すことになった。そんな話を耳にすることもあると思います。
一方で、不動産を長く安定した資産として持ち続けている方も大勢います。違いは運ではありません。買う前に、リスクを数字で確かめているかどうかです。
表面利回りと実質利回り
物件の広告に書かれている利回りの多くは「表面利回り」です。
- 表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格
- 実質利回り ＝（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）
たとえば、価格 5,000 万円・年間家賃 500 万円の物件なら、表面利回りは 10% です。ところが、ここから次のような費用が差し引かれます。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 管理費 | 管理会社への委託料、共用部の清掃など |
| 修繕費 | 退去時の原状回復、設備の交換、外壁や屋根の修繕 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年かかる税金 |
| 保険料 | 火災保険・地震保険 |
| 募集費用 | 入居者募集の広告料など |
| 購入時の諸費用 | 仲介手数料、登記費用、不動産取得税など |
これらを差し引くと、実質利回りは表面利回りを大きく下回ることが珍しくありません。さらに、満室が続くとは限りません。
リスクを踏まえた投資判断
空室を見込む
家賃収入は満室を前提にせず、周辺の物件の状況から空室の期間を見込んで計算します。築年数が古いほど、また周辺に競合が多いほど、空室の見込みは厳しくします。
借入れの返済まで含める
融資を使う場合、手元に残るお金は「家賃収入 − 経費 − 借入れの返済」です。利回りが高く見えても、返済額が大きければ毎月の収支はマイナスになります。金利が上がった場合の返済額も確かめておきます。
将来の修繕を見込む
築年数が経つほど、大きな修繕が必要になります。購入時点で、10 年後、20 年後にどんな修繕が必要になりそうかを見積もり、その費用を積み立てられるかを確認します。
出口を考えておく
いつまで持ち続けるのか、売却するならいくらで売れそうか。購入時に出口まで考えておくことで、全体としてもうかる投資かどうかが判断できます。
相談先の選び方
リスクを抑えるうえで何より大切なのは、信頼できる相談相手を選ぶことです。収益物件を扱う不動産会社の中にも、表面利回りだけで物件を勧めるところがあります。
- 経費、空室、借入れの返済まで含めた収支を示してくれるか
- その物件のリスクや弱点も説明してくれるか
- 購入後の管理まで見据えた提案をしてくれるか
当社は賃貸住宅の管理を本業としてきたため、物件を買ったあとに何が起きるかを日々見ています。購入を検討している物件の収支の見通しや、購入後の管理についても、お気軽にご相談ください。