空室対策
空室が続くのには理由があります。賃料、設備、募集の見せ方、物件そのものの力。原因を切り分けてから、お金をかけない対策を先に、費用をかける対策は回収の見通しを立ててから行います。
空室が続くと、「家賃を下げるしかない」と考えがちです。けれども、家賃を下げても決まらない部屋もあれば、家賃を変えずに写真を撮り直しただけで決まる部屋もあります。最初にするべきは、なぜ決まらないのかを特定することです。
空室が続く原因の切り分け
| 原因 | よくあるサイン | 確かめ方 |
|---|---|---|
| 賃料が相場と合っていない | 問い合わせ自体が少ない | 周辺の同条件の物件と、賃料・初期費用を比べる |
| 募集の見せ方が弱い | ネットでの閲覧が少ない、内見につながらない | 掲載写真の枚数と質、紹介文、掲載先を確認する |
| 部屋に入ってからの印象が悪い | 内見はあるのに申込みがない | 内見した人の感想を仲介会社から聞く |
| 設備が見劣りする | 競合物件に比べて選ばれない | 周辺の物件の設備と比べる |
| 物件そのものの条件 | 長期間どの部屋も決まりにくい | 立地、間取り、築年数と需要が合っているか見直す |
問い合わせが少ないのか、内見はあるのに決まらないのか。どの段階で止まっているかによって、打つべき手はまったく違います。
費用をかけない対策
- 募集条件の見直し：敷金・礼金、フリーレント、入居日の相談など、家賃以外の条件で入居のハードルを下げます。
- 写真と紹介文の改善：明るい時間に広角で撮った写真をそろえ、部屋の良さが伝わる紹介文にします。
- 仲介会社への情報提供：周辺の仲介会社に、物件の特徴と条件を確実に伝え、紹介してもらいやすくします。
- 内見時の印象を整える：清掃、換気、照明、スリッパの用意など、内見の第一印象を整えます。
- 入居の条件を広げる：ペット可、楽器相談、二人入居可など、条件を見直すことで対象となる入居者が広がることがあります（建物の造りや既存の入居者への配慮が必要です）。
費用をかける対策と回収期間の考え方
設備の追加やリフォームは、何年で費用を回収できるかを計算してから判断します。
たとえば、30 万円をかけて家賃を月 5,000 円上げられるなら、回収には 5 年かかります。一方、その工事で空室期間が 3 か月短くなるなら、それだけで家賃 3 か月分の収入が増えます。家賃の上げ幅と、空室期間の短縮の両方で考えます。
| 対策の例 | 期待できる効果 |
|---|---|
| インターネット無料 | 単身者向けの物件で選ばれやすくなる |
| 宅配ボックス・防犯カメラ | 安心感が増し、女性の単身者にも選ばれやすくなる |
| 水回りの交換 | 内見時の印象が大きく変わる |
| 間取りの変更 | 需要の多い間取りにすることで、競合物件と差をつける |
| 収納の追加 | 住み替えの理由になりやすい「狭さ」を解消し、長く住んでもらえる |
住み替えの理由で多いのは「狭さ」です。今より収納の少ない部屋には、人はなかなか移りません。新しい入居者を探すことと同じくらい、今の入居者に長く住み続けてもらうことが、稼働率を支えます。
募集の見え方を変える
部屋探しの多くは、インターネットの物件情報から始まります。どれだけ良い部屋でも、写真が暗く少なければ、内見の候補にすら入りません。
- 写真は 10 枚以上。外観、室内、水回り、収納、眺望、周辺環境まで
- 紹介文には、駅や生活施設までの距離、日当たり、周辺環境など、写真では伝わらない情報を
- 掲載情報の誤りや、古い情報が残っていないかを定期的に確認
空室のご相談
当社が管理していない物件のご相談も承ります。物件の概要と、空室になっている期間、これまでの募集条件をお聞かせください。改善の見込みがある点を、費用のかからないものから順にお伝えします。
建物の老朽化が原因の場合はリフォーム・建替え相談も、管理会社の対応に不満がある場合は管理会社の切り替えもご覧ください。