管理会社の切り替えをお考えのオーナー様へ
管理会社は途中で変えられます。入居者に迷惑をかけず、家賃の入金も途切れさせずに切り替えるための手順と、契約で確認しておきたい点をまとめました。
「連絡が遅い」「空室の理由を説明してくれない」「修繕の見積もりが妥当かわからない」。管理会社への不満を抱えながらも、手続きが面倒そうで切り替えに踏み切れないオーナー様は少なくありません。
実際の手続きの多くは、新しい管理会社が段取りを組んで進めます。オーナー様にしていただくのは、今の契約内容の確認と、解約の意思表示が中心です。
こんなときは見直しのサイン
- 空室が長く続いているのに、原因や対策の説明がない
- 問い合わせへの返事が遅い、担当者がよく変わる
- 修繕の見積もりが高い気がするが、比較の材料がない
- 毎月の収支報告がわかりにくい、または届くのが遅い
- 入居者からの苦情が、オーナー様のところに直接来る
一つでも当てはまれば、一度ほかの管理会社の提案と比べてみる価値があります。
切り替えの手順
- 今の契約内容を確認する：管理委託契約書の解約条項（予告期間・違約金）を確かめます。
- 新しい管理会社と条件をすり合わせる：管理内容、料金、切り替えの時期を決めます。
- 今の管理会社に解約を通知する：契約書の定めに従い、書面で解約の意思を伝えます。
- 引継ぎ：入居者の契約書、敷金の預かり状況、鍵、修繕の履歴などを新しい管理会社に引き継ぎます。
- 入居者への通知：管理会社の変更と、新しい連絡先・家賃の振込先をお知らせします。
- 新体制での管理開始：切り替え後の最初の家賃の入金を確認し、収支報告を始めます。
通知から切り替え完了までは、解約予告期間にもよりますが、2〜3 か月を目安にお考えください。
解約予告期間・違約金の確認ポイント
- 解約予告期間：「解約日の 3 か月前までに通知」などと定められていることが多く、この期間は今の管理会社との契約が続きます。
- 違約金：期間の途中で解約する場合の違約金の定めがないか確認します。
- 自動更新：契約が自動更新になっている場合、更新日の前後で条件が変わることがあります。
- 通知の方法：書面での通知が求められているかどうか。後日の行き違いを防ぐため、書面で通知し控えを残しておくと安心です。
引継ぎで必要な書類
| 書類・物品 | 内容 |
|---|---|
| 賃貸借契約書 | 入居者ごとの契約書と重要事項説明書 |
| 入居者の情報 | 連絡先、緊急連絡先、保証会社の契約 |
| 敷金の預かり状況 | 入居者ごとの敷金の額と保管先 |
| 家賃の入金状況 | 滞納の有無と経緯 |
| 鍵 | 各部屋の鍵、共用部の鍵 |
| 建物の資料 | 修繕の履歴、設備の点検記録、図面 |
特に敷金は、退去時に入居者へ返すお金です。今の管理会社が預かっている場合は、確実に引き継がれるよう確認します。
サブリース契約の場合の注意
一括借上げ（サブリース）の契約では、オーナー様は管理会社に建物を「貸している」立場になります。借地借家法により借りている側が保護されるため、オーナー様から解約するには正当な理由が求められ、通常の管理委託契約より解約が難しくなります。
サブリース契約を解約したい場合は、契約書の解約条項と、これまでの賃料の見直しの経緯を確認したうえで、進め方を一緒に考えます。
切り替えのご相談
今の管理会社との契約書をお持ちいただければ、解約の条件と切り替えの時期の目安をお伝えします。当社の管理プランと、今の管理内容・料金を並べて比べていただくこともできます。